Acheter un bien immobilier en Bulgarie : ce qu’un acquéreur français doit savoir

1. Comprendre la superficie annoncée

La superficie d’un appartement en Bulgarie n’est pas nécessairement comparable à la superficie privative loi Carrez utilisée pour de nombreux lots de copropriété en France. La surface bâtie bulgare inclut certaines parties occupées par les murs, calculées selon les règles applicables, et prend en compte certaines surfaces annexes.

Il faut également distinguer la surface bâtie propre à l’appartement de la superficie commerciale annoncée par un promoteur, laquelle peut comprendre une quote-part des parties communes. Ces notions ne doivent pas être confondues avec la surface intérieure réellement utilisable. Dans un acte bulgare, la superficie du logement et les quotes-parts des parties communes peuvent être indiquées séparément.

Conseil : avant de signer, demandez le détail de la superficie intérieure utilisable, de la surface bâtie et, le cas échéant, de la part des espaces communs comprise dans l’annonce. Les méthodes de calcul ont évolué dans le temps : il serait trompeur de les rattacher toutes à une seule réforme de 1990 ou 1991.

2. Quels documents demander avant la vente ?

Trois pièces forment normalement la base du dossier : le titre de propriété du vendeur, l’attestation d’évaluation fiscale et le plan ou schéma cadastral approprié. D’autres documents peuvent être nécessaires selon la situation du bien, du vendeur et de la construction.

En Bulgarie, il n’existe pas pour toutes les ventes de logements existants un dossier uniforme de diagnostics techniques entièrement comparable au dossier français. L’acheteur doit faire examiner le titre, l’historique de la propriété, les éventuelles hypothèques, saisies immobilières, servitudes, inscriptions pertinentes, données cadastrales et autorisations de construire.

L’avocat effectue des recherches électroniques dans les registres accessibles et examine les documents pertinents, sans se limiter à une simple consultation en ligne. Le notaire procède à ses propres vérifications, notamment à une dernière vérification le jour de la signature.

Attention également au contrat préliminaire : contrairement à la situation généralement connue en France pour l’acquéreur non professionnel d’un logement, le droit bulgare ne prévoit pas, de manière générale, un droit automatique de rétractation de dix jours après la signature du compromis.

3. Le rôle de l’avocat, du notaire et de l’interprète

Dans les dossiers suivis par notre cabinet, l’avocat réalise les vérifications préalables dans l’intérêt de l’acquéreur, l’informe des risques, rédige le projet d’acte notarié, le transmet au notaire pour examen et coordonne la date de signature. Le notaire, de son côté, accomplit les vérifications qui lui incombent légalement, explique les conséquences de l’acte et procède à son authentification.

Lorsqu’une partie ne comprend pas le bulgare et que le notaire ne connaît pas la langue utilisée par cette partie, l’intervention d’un interprète est nécessaire selon les règles de procédure applicables. La nationalité étrangère n’implique pas, à elle seule, une obligation automatique d’interprétation.

Notre cabinet accompagne ses clients en français et peut organiser l’assistance linguistique nécessaire à la procédure notariale. Lorsque les conditions légales le permettent, cette assistance peut être assurée par un professionnel disposant également de compétences juridiques, ce qui facilite la compréhension des clauses et de leurs effets.

4. Combien coûte l'acquisition d'un appartement ?

Les dépenses principales sont les émoluments du notaire, les frais d'inscription de l'acte au Registre immobilier et la taxe municipale d'acquisition. Le taux de cette taxe varie d'une commune à l'autre ; l'exemple ci-dessous retient un taux de 3 %. L'assiette applicable doit être vérifiée, notamment si l'évaluation fiscale est supérieure au prix convenu.

Exemple indicatif : appartement de 100 000 €

Les honoraires d'avocat commencent à 600 € TVA comprise pour un dossier standard ; ils peuvent augmenter selon les diligences et vérifications nécessaires. Ce calcul ne comprend pas d’éventuelles commissions d’agence, frais bancaires, traductions, copies, prestations notariales supplémentaires ni autres frais particuliers. Il ne constitue pas un devis.

5. Achat par une personne mariée : qui devient propriétaire ?

En droit bulgare, lorsque le régime légal de communauté matrimoniale s’applique et que les conditions de la loi sont réunies, un immeuble acquis pendant le mariage peut appartenir aux deux époux ex lege, même si un seul apparaît comme acquéreur dans l’acte. Il existe des exceptions, notamment pour certains biens personnels et selon le régime matrimonial choisi.

Pour un couple français, la localisation du bien en Bulgarie ne suffit pas à déterminer le régime matrimonial applicable. Il faut examiner la situation des époux, leur contrat éventuel, les règles de droit international privé et les dispositions européennes pertinentes. Lors de la revente, l’avocat vérifie si l’intervention des deux époux est juridiquement requise.

6. Hériter d’un bien en Bulgarie

Il faut distinguer la loi régissant la succession de la loi fiscale. En vertu du règlement européen n° 650/2012, la succession est en principe régie par la loi de la résidence habituelle du défunt au moment du décès, sauf notamment choix valable de la loi nationale. Il n’existe pas de nombre fixe d’années de résidence en Bulgarie déclenchant automatiquement l’application du droit successoral bulgare.

En Bulgarie, le conjoint survivant et les héritiers en ligne directe sont exonérés des droits de succession. Cette exonération ne signifie toutefois pas que les héritiers seront nécessairement exonérés en France : le droit fiscal français peut s'appliquer à des biens étrangers selon notamment la résidence fiscale du défunt et des héritiers.

Exemple : un appartement à Bourgas transmis à deux enfants résidant en France

Un ressortissant français possède personnellement un appartement de 200 000 € à Bourgas. À son décès, ses deux enfants résidant en France reçoivent chacun une part de 100 000 €. Supposons, pour simplifier, qu’il n’y ait pas de conjoint survivant, ni dispositions particulières modifiant le partage.

En Bulgarie : en tant que descendants, les deux enfants sont exonérés des droits de succession bulgares. En France : l’imposition dépend de la résidence fiscale et du patrimoine transmis. Le droit français prévoit en principe un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, sous réserve notamment des donations antérieures et des autres éléments successoraux. Si cet abattement est pleinement disponible et que les autres conditions sont réunies, aucun droit français ne pourrait résulter de cette seule part de 100 000 €. La situation change si d’autres actifs s’ajoutent ou si l’abattement a été utilisé.

La règle française des six années de domiciliation fiscale au cours des dix années précédentes peut également être déterminante lorsque le défunt résidait hors de France et que l’héritier réside en France. Chaque situation nécessite une analyse fiscale propre.

7. Acheter par une société bulgare (EOOD) et revendre les parts

Un ressortissant français peut créer une EOOD — société bulgare à responsabilité limitée à associé unique — qui achètera le bien en son nom. Dans ce cas, le propriétaire de l’immeuble est la société, et non son associé à titre personnel. Pour découvrir les démarches de constitution : notre guide de création de société en Bulgarie.

Deux façons de réaliser la revente

La société peut vendre directement l’appartement. Autre possibilité : l’associé unique peut céder l’ensemble de ses parts sociales à l’acquéreur ; ce dernier prend alors le contrôle de la société, qui reste propriétaire du bien.

Avantage potentiel : la cession de parts ne constitue pas en elle-même un transfert de propriété immobilière. Elle ne déclenche donc pas, en principe, la taxe municipale bulgare d’acquisition immobilière. Si le taux local est de 3 %, l’économie sur cette taxe pourrait atteindre 3 000 € pour un bien valorisé à 100 000 €. En revanche, la cession implique ses propres frais notariaux, formalités au Registre du commerce et frais de conseil. Des obligations fiscales peuvent aussi exister, notamment en France : l’économie totale doit donc être calculée au cas par cas.

Une précaution essentielle : vérifier la société, pas seulement l’immeuble

L’acquéreur des parts reprend le contrôle d’une société qui conserve ses obligations : dettes fiscales et sociales, prêts, contrats, procédures éventuelles, risques comptables et charges sur l’immeuble. Une vérification juridique, financière et fiscale de la société (due diligence) est indispensable avant d’acheter ses parts.

Fiscalité et succession des parts

Les bénéfices imposables d’une société bulgare sont en principe soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 10 %. Une distribution de dividendes peut entraîner une imposition supplémentaire. La revente des parts peut créer une plus-value imposable pour le cédant, notamment au regard des règles françaises et de la convention fiscale applicable. L’usage personnel d’un logement appartenant à la société doit également être examiné sur le plan fiscal.

Au décès de l’associé unique, les héritiers recueillent les parts sociales et non directement l’appartement. Le droit bulgare prévoit des règles particulières sur la continuation de l’EOOD après le décès de son associé unique. Les conséquences successorales et fiscales en France nécessitent là encore une étude individualisée.

Notre conseil : l’acquisition personnelle et l’acquisition par une société ont chacune leurs avantages et contraintes. La décision doit être prise à la lumière de l’usage prévu, de la situation familiale et fiscale, des projets de revente et de transmission.